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L'impôt sur la fortune immobilière : un aperçu pour le grand public
Publié Vendredi 5 juillet 2024
Me Muriel Rabeyrolles / L’impôt sur la fortune immobilière est une taxe française qui concerne les ménages possédant un patrimoine immobilier important. Introduit en janvier 2018, il remplace l’impôt de solidarité sur la fortune. Cette réforme a été motivée par le désir de favoriser les investissements financiers et productifs en France, en excluant les placements financiers du calcul de l’impôt.
Qui est concerné par l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1, 3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Il est important de noter que ce seuil concerne le patrimoine net, c’est-à-dire après déduction des dettes liées à ces biens (comme les emprunts immobiliers).
Remarque : la notion de foyer fiscal est extensible en fonction des textes. Seules les personnes physiques sont redevables de l’IFI au niveau d’un foyer fiscal réunissant les époux, partenaires de pacs, concubins notaires et leurs enfants mineurs. Plusieurs des dispositifs d’exclusion de l’IFI prévus au sein de l’article 965 du Code général des impôts (CGI), ou de neutralisation du passif social dans l’évaluation des parts et actions (article 973 du CGI) renvoient à la notion de contrôle de la société par le redevable au sens de l’article 150-0 Bter du CGI. Dans cette hypothèse, le groupe familial est défini de manière spécifique : redevable, conjoint marié ou pacsé, concubin notoire, enfants majeurs et mineurs, ascendants, frères et sœurs.
Les résidents français sont imposables sur leur patrimoine immobilier mondial, alors que les non-résidents, ainsi que pendant cinq ans, les personnes qui s’installent en France, ne le sont que sur leurs seuls biens situés en France.
Le redevable en matière d’usufruit : donner en démembrement n’est pas la solution pour éviter l’IFI
Le principe est celui de l’article 968 du CGI, selon lequel les biens ou droits grevés d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Trois exceptions : l’assiette est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire dans trois situations :
– Si le démembrement est né de la vente de la nue-propriété,
– Si le démembrement a pour origine la donation de la nue-propriété à l’État ou à certaines collectivités territoriales et associations reconnues d’utilité publique.
– Si l’usufruit est dévolu au conjoint survivant suite à un décès : lorsque le conjoint survivant dispose d’un usufruit d’origine conventionnelle, qui peut résulter d’une donation au dernier vivant, il est le seul redevable de l’IFI sur la valeur de la pleine propriété des biens dont il est usufruitier.
En revanche, lorsque le conjoint survivant jouit d’un usufruit d’origine légale (décès et dévolution légale), il y a répartition de l’assiette imposable à l’IFI entre le conjoint survivant et les nus-propriétaires.
Quels biens sont pris en compte ?
L’assiette de l’IFI comprend principalement :
– Les immeubles bâtis (maisons, appartements, immeubles commerciaux, etc.),
– Les immeubles non bâtis (terrains, forêts),
– Les parts de sociétés à hauteur de la valeur des biens immobiliers détenus par ces sociétés (SCPI, SCI, etc.).
Certaines exonérations sont toutefois prévues, notamment pour les biens professionnels, sous certaines conditions. Par exemple, les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exonérés s’ils sont indispensables à cette activité.
Comment est-ce que l’IFI est exploité ?
Le calcul de l’IFI se fait en deux étapes principales :
1. Évaluation du patrimoine immobilier : chaque bien immobilier doit être évalué à sa valeur vénale (prix auquel il pourrait être vendu). Cette évaluation se fait par comparaison avec des ventes de biens similaires ou par une expertise immobilière.
2. Application du barème progressif : une fois le patrimoine immobilier net calculé, un barème progressif est appliqué. Voici les tranches pour 2024 :
– Jusqu’à 800 000 € : 0 %
– De 800 001 € à 1 300 000 € : 0, 5 %
– De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0, 7 %
– De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %
– De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1, 25 %
– Au-delà de 10 000 000 € : 1, 5 %
Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur de la résidence principale avant l’application du barème.
Quelles obligations déclaratives ?
Les contribuables concernés doivent déclarer leur patrimoine immobilier lors de leur déclaration de revenus annuels. Les informations requises incluent la description des biens, leur valeur et les dettes éventuelles. La déclaration se fait en ligne via le site impots.gouv.fr.
Dispositifs de réduction de l’IFI
Il existe des mécanismes permettant de réduire l’IFI, notamment en réalisant des dons à certains organismes d’intérêt général (fondations, associations reconnues d’utilité publique, etc.). La réduction d’impôt peut atteindre 75 % des sommes versées, dans la limite de 50 000 euros par an.
Exclusion dans les secteurs touristiques : quid du loueur en meublé ?
L’article 965 du CGI exclut de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, d’une part, certaines parts ou actions de société ou organisme qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dans lesquelles le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent moins de 10 % du capital et des droits de vote et, d’autre part, les biens affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient et, dans certains cas, de la société à laquelle ils sont affectés.
Pour l’application de ces dispositions, l’article 966 du CGI précise que n’est pas considéré comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier.
Les activités autres qu’industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales ne peuvent être retenues pour l’application des règles dont l’application est limitée aux sociétés ou organismes exerçant ces activités éligibles, telles que par exemple l’exclusion d’assiette liée au niveau de détention inférieur à 10 % mentionné au 2° de l’article 965 du CGI.
Par suite, les parts ou actions de sociétés ou organismes qui exercent une activité civile sont comprises dans l’assiette de l’IFI, quel que soit le niveau de détention, directe ou indirecte, du redevable ou des membres du foyer fiscal.
En application de l’article 966 du CGI, une activité consistant en l’exercice, par une société ou un organisme, d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier demeure toujours exclue de l’application de ces règles, y compris lorsqu’elle revêt un caractère industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral.
Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion de son propre patrimoine immobilier, y compris celles mentionnées à l’article 34 du CGI ou à l’article 35 du CGI.
Tel est le cas notamment des activités de location de locaux nus, quelle que soit l’affectation des locaux ; des activités de location de locaux meublés à usage d’habitation ; des activités de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation ; des activités de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles.
Remarque : Les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation et de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation peuvent en revanche, dans certains cas, être considérées comme commerciales pour l’application de l’exonération prévue à l’article 975 du CGI, en application du V de cet article.
Quelques conseils pratiques
Pour optimiser le montant de l’IFI, il est conseillé de faire évaluer régulièrement son patrimoine immobilier pour s’assurer de sa juste valeur, d’utiliser les dispositifs de défiscalisation disponibles, de tenir à jour un inventaire précis des dettes déductibles, d’envisager des stratégies de transmission du patrimoine afin de diminuer l’assiette imposable.
Critiques et perspectives
L’IFI a suscité des débats dès son instauration. Ses détracteurs estiment qu’il incite au désinvestissement immobilier en France, tandis que ses partisans voient en lui un outil de justice fiscale. La question de son efficacité et de son impact sur l’économie reste un sujet de discussion parmi les économistes et les politiques.
En conclusion, l’Impôt sur la Fortune Immobilière est un dispositif complexe qui nécessite une bonne compréhension de la fiscalité immobilière et une gestion rigoureuse de son patrimoine. Pour ceux qui dépassent le seuil d’1, 3 million d’euros de patrimoine net, une consultation régulière avec un conseiller fiscal est souvent recommandée pour optimiser le montant de l’IFI à payer et se conformer aux obligations déclaratives.
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