article publi-rédactionnels
Permis de louer : vade retro logement insalubre !
Publié Dimanche 7 juillet 2024
Me Anaïs Clément / Ce dispositif est un outil de contrôle bénéficiant aux communes pour lutter contre l’habitat indigne sur leur territoire et contre les pratiques des « marchands de sommeil ».
Après le « permis de tuer » de notre ami anglais, arrive petit à petit dans nos pratiques gauloises le permis de louer de notre législateur français, réglementé par les articles L 635-1 et suivants et R 635-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Un législateur attaché, via ce dispositif juridico-administratif, à assainir le logement du Français et à sécuriser au maximum sa mise en location.
Il apparaît comme un outil de contrôle bénéficiant aux communes pour lutter contre l’habitat indigne sur leur territoire et contre les pratiques détestables des « marchands de sommeil ». Un mal qui sévit un peu partout dans le pays et sur lequel le législateur souhaitait pouvoir agir depuis longtemps. En tant qu’investisseur locatif et en tant que notaire ayant un devoir de conseil vis-à-vis de ce client investisseur, le permis de louer impacte le projet d’achat lorsqu’il entre sur le ring.
Doux prolongement des objectifs Alur et plus globalement de la volonté de rénovation énergétique du bâti ancien, nous allons tenter d’aborder les questions que le particulier pourrait être amené à se poser relativement à cette autorisation préalable de mise en location.
Qu’est-ce qu’un habitat indigne ?
Il s’agit d’un habitat qui serait dans les faits utilisé à usage d’habitation par exemple alors qu’il ne s’y prêterait pas, un habitat avec une forte déperdition énergétique empêchant l’occupant de se chauffer dans des coûts raisonnés/ables, un bâtiment en cours de dégradation/péril/insalubrité ou tout simplement un logement qui rendrait la vie de son occupant indécente… Nous avons tous en tête des situations et notamment récemment à Marseille d’un effondrement d’immeuble ayant entraîné la mort de plusieurs de ses habitants. Le but est donc de lutter contre la mise en location libre de ce type de logement. Le législateur est venu protéger le locataire (encore une fois pourrait-on dire, mais pour la bonne cause !) contre ce fléau qui pourrait le mettre dans une situation de vie très inconfortable en garantissant aux communes un droit de regard sur les logements mis en location sur leur territoire.
Qui décide d’instaurer le permis de louer ?
C’est la commune. Lorsque l’on fait un investissement locatif, il est indispensable pour l’investisseur, et le notaire doit jouer son rôle de conseil sur ce point, de joindre en amont la mairie ou l’Agence départementale de l’information sur le logement dont le bien dépend afin de savoir si ledit bien, que l’on envisage d’acquérir, est concerné ou pas par ce permis de louer. Le consentement à l’achat de l’investisseur pourrait en être, suivant la situation, largement impacté.
Est-ce sur l’ensemble de son territoire ou peut-elle décider de le sectoriser ?
La commune peut décider de l’imposer uniquement dans certains quartiers ou certaines rues. Pour exemple, sur la commune de Voiron, seuls quelques quartiers historiques sont concernés. Un véritable diagnostic a été commandé par la commune à un prestataire dénommé URbanis, dans le cadre de l’action Cœur de ville. Ce diagnostic a été rendu sur la base d’un porte à porte, de visites nombreuses et d’une connaissance importante du foncier voironnais. Les collectivités sont aidées de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et de la Banque des territoires et ces projets sont portés à l’échelle de la commune et de l’intercommunalité. La commune a donc non seulement le pouvoir d’instaurer ou pas ce type de permis sur son territoire, mais elle a également une libre appréciation des secteurs et des quartiers qui seront concernés.
Qui est concerné par l’obtention de ce permis ?
Ce sont les propriétaires bailleurs dont le logement (immeuble construit avant 1974) se trouve dans le quartier concerné par l’obligation (ou sur la commune si c’est l’ensemble du territoire qui est concerné). L’agence immobilière en charge de la gestion locative assiste souvent le propriétaire dans la démarche et argue d’ailleurs de cette aide comme d’une plus-value apportée au service de gestion.
Cet accord à obtenir peut prendre deux formes :
– Une simple déclaration dans les quinze jours suivant la signature du bail (peu de formalisme et peu contraignante) ;
– Une autorisation préalable à la mise en location. Dans ce cas, une fois la demande formulée par le bailleur ou l’agence, un délai d’un mois est opposé par les services instructeurs de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale afin d’obtenir (ou pas) l’autorisation de mise en location. Aussi, ce permis s’impose pour toute nouvelle mise en location du logement (pas besoin d’en faire la demande pour un bail déjà en cours au jour où le permis de louer vient à entrer en vigueur sur le logement). Les diagnostics du logement (recherches de plomb et d’amiante, diagnostic de performance énergétique, contrôle des installations de gaz et d’électricité…) doivent être joints au formulaire de demande et le service instructeur peut se réserver la possibilité d’une visite sur place, entre 6 h et 21 h, afin d’apprécier pleinement les caractéristiques du logement avant de se prononcer. Le Cerfa à compléter sollicite notamment des informations sur : le type de régime juridique de l’immeuble (copropriété ou pas), l’année de construction, s’il y a ou pas un local poubelles et des extincteurs, la surface habitable et la hauteur sous plafond, le nombre d’ouvertures sur l’air libre, comment sont équipées les cuisines et salles d’eau, si le WC est à l’extérieur ou pas, le type d’énergie (chauffage, eau chaude)… Des travaux pourront potentiellement être imposés par les services instructeurs afin de rendre le logement conforme aux normes de décence en vigueur. Le but étant toujours de protéger la santé et la sécurité physique des locataires.
Tous les types de baux d’habitation sont-ils concernés ?
L’utilisateur de l’application rose semble échapper à la sentence puisque le permis concerne le logement en vue d’une résidence principale. Semblent donc visés les bailleurs pour du plus long terme qu’un simple week-end ou une saison ! Cependant, que le bien soit loué meublé ou vide importe peu au législateur (attention portée aux loueurs sous la coupe fiscale du LMNP).
Quelle durée de vie pour ce permis ?
Après deux années, rebelote, on y retourne ! La vigilance communale est constante. Il est par ailleurs précisé que le syndic de copropriété doit mentionner, conformément à la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, lorsqu’il renseigne le registre, la présence d’un refus de permis de louer. De quoi se faire des amis à coup sûr dans le voisinage !
Et si j’ai envie d’agir en « loueur-bandit », je risque quoi ?
Un trou dans mon portefeuille ! Des amendes peuvent être appliquées et versées directement à la commune si le bien est malgré tout mis en location :
– Jusqu’à 5 000 euros d’amende en l’absence de déclaration de mise en location ;
– Jusqu’à 15 000 euros d’amende en cas de nouvel oubli d’effectuer la demande dans les trois ans.
– 15 000 euros d’amende en cas de mise en location alors que l’autorisation a été refusée.
Les communes encaissant directement le montant des infractions, seront sensibles au respect, sans aucun doute, de l’exigence du permis de louer. Au-delà du fait que cette autorisation entraînera une amélioration des bâtis anciens de son territoire, l’aspect financier n’est pas négligeable et est une bonne source de motivation. Les bailleurs n’ont qu’à bien se tenir !
pour aller plus loin
vous serez sans doute intéressé par...
Lundi 2 septembre 2024 La saison 2024/2025 commence fort, avec notamment deux créations made in Lyon, de l'humour de gauche, une légende de la danse, une musicienne de génie, un grand festival hip-hop ou encore de flamboyantes drag queens.
Mardi 3 septembre 2024 La rentrée expositive lyonnaise réserve des retrouvailles avec des artistes ayant marqué le XXe siècle, des esthétiques étranges et captivantes, des clichés des monstres sacrés de la musique, des céramiques ludiques ou visionnaires et des...
Mercredi 28 août 2024 Lors de l’acquisition d’un lot de terrain pour la construction d’une maison individuelle dans un lotissement, à quel moment et à quelle condition déposer une demande de permis de construire ? Pour répondre à cette question, il convient d’abord de...
Jeudi 29 août 2024 À partir de septembre, le réseau de médiathèques de Villeurbanne, déjà gratuit pour les moins de 26 ans, s'étend désormais à l'ensemble des abonnés, quel que soit leur âge ou leur lieu de résidence.
Vendredi 30 août 2024 Théâtre visuel éclatant ou récits contemporains poignants : la saison sur les planches lyonnaise s'annonce riche. Entre le retour des Sœurs Hilton, une introspection autour de la figure d’Ophélie, ou encore l'exploration des mythes grecs avec des...
Jeudi 4 juillet 2024 Un spectacle de cirque et deux concerts, c’est la formule gagnante. D’abord un spectacle à 16h30 : Je voudrai mourir un soir d'été. À l'heure où les (...)
Jeudi 4 juillet 2024 Le 14 juillet arrive à grands pas, accompagné de toutes les festivités de rigueur. Entre les feux d’artifice, les soirées et les célébrations, difficile de s’y retrouver. Pour bien se préparer, nous avons dressé une liste des évènements à Lyon et...
Jeudi 4 juillet 2024 Mêlant photographie, livre d’artiste et installation, Yveline Loiseur bâtit des expériences esthétiques en mesure de parler à tous les publics. Outre des (...)
Jeudi 4 juillet 2024 Il fut un temps où la musique électronique changea de tempo, passant à une allure intense, accélérée, pressée, comme si elle avait besoin de se débarrasser de ce (...)
Vendredi 10 mai 2024 Après trois ans d’absence, ce salon des vins natures revient, enfin !
Mardi 14 mai 2024 Non, vous n’êtes pas obligé(e)s d’avoir lu les romans ou de connaître les autrices et auteurs pour venir les découvrir au festival Littérature live, qui aura lieu du 21 au 27 mai à Lyon.
Lundi 13 mai 2024 Elise Ternat, ancienne directrice de la Fête du livre jeunesse de Villeurbanne et journaliste prend les rênes du théâtre La Mouche à Saint-Genis-Laval. Elle succède à Mathilde Favier, qui a récemment rejoint l’APCIAC.
Lundi 6 mai 2024 L’adjointe à la culture de la Ville de Lyon, Nathalie Perrin-Gilbert, a fait savoir à nos confrères du Progrès qu’elle n’accompagnera pas les Verts au premier tour des prochaines élections municipales 2026. Elle a aussi soumis sa démission de la...
Lundi 6 mai 2024 Un nouvel espace de 1 572 m² a été mis à disposition de la friche Lamartine depuis janvier. Il a été présenté à la presse ce vendredi.
Lundi 6 mai 2024 Un conte mythologique imparfait mais à la direction artistique sans faille (Les 4 âmes du coyote), un coup d'essai étonnant à la fois solaire et orageux (Les trois fantastiques), et un film pas toujours évident à appréhender, mais souvent fascinant...
Vendredi 3 mai 2024 La capitale des Gaules accueillera le Marché drag et queer du 18 au 19 mai. Après cinq éditions à Paris, il débarque pour la première fois à Lyon, à la Cité des Halles (Lyon 7ᵉ).
Vendredi 26 avril 2024 L'un des meilleurs spectacles de stand-up du moment s'appelle "La Formidable ascension sociale temporaire de G. Verstraeten". Un titre à rallonge signé Guillermo Guiz, enfant d'un milieu populaire qui livre une réflexion acide sur sa condition...
Vendredi 12 avril 2024 Le musicien Marc Loopuyt propose 24 concerts-dialogues entre son târ arménien et le chant des oiseaux dans les espaces verts de la métropole. Une expérience magnétique.
Mardi 16 avril 2024 Les 38 kilomètres de voirie montchatoise se parent chaque printemps d’un nuage parfumé, assorti de somptueuses floraisons. Mais ne vous fiez pas à leur douce apparence, les glycines peuvent aussi être assassines.
Vendredi 12 avril 2024 Fresques géantes en trompe-l'œil, immersions fantasques dans des piscines, ou près de l'âtre brûlant d'une cabane en montagne : le parcours déambulatoire d'AiRT de famille ouvre ses portes du 13 avril jusqu’au 21 juin à la galerie des Terreaux.
Vendredi 12 avril 2024 Quand, sur le fond d’un paysage sculpté par les guitares de Neil Young et Tim Buckley, le lo-fi de Velvet Underground rencontre la dream pop de Cocteau (...)
Jeudi 11 avril 2024 Le guitariste multiprimé Thibault Cauvin et Matthieu Chedid (alias -M-) s’associent pour un voyage instrumental, intimiste et inédit à l'Auditorium de Lyon le 12 octobre prochain.
Mercredi 14 février 2024 "Heureux soient les fêlés" assure François Mallet, humoriste « bipolaire, gay et patineur artistique ». Un cocktail détonnant pour un spectacle surprenant, inattendu et, surtout, hilarant. À découvrir à l'Espace Gerson de Lyon.
Mardi 6 février 2024 Vous est-il déjà arrivé, quand vous lisiez un poème, de vouloir savoir quand, pourquoi, comment il avait été écrit ? Quelle était l’histoire qui se nichait derrière les figures de style ? Hollie McNish, avec Je souhaite seulement que tu fasses...
Mardi 6 février 2024 À deux pas de Bellecour et de la Saône, sur une placette, cet élégant café sert au déjeuner une cuisine de bistrot ; sans chichis.
Mercredi 24 janvier 2024 Une poésie des entrailles aussi politique qu’elle est protéiforme : avec son recueil Frénésies, Stéphanie Vovor explose les frontières du genre. À lire aux éditions du Castor Astral ou à écouter le 1ᵉʳ février à la librairie La Virevolte.
Mardi 23 janvier 2024 De tous les festivals de courts ayant lieu dans la métropole, Un poing c’est court à Vaulx-en-Velin a toujours eu un statut à part : c’est un festival engagé, (...)
Mardi 31 octobre 2023 Le festival Lumière vient de refermer ses lourds rideaux, les vacances de la Toussaint lui ont succédé… Mais ce n’est pas pour autant que les équipes de (...)
Mardi 31 octobre 2023 Si le tourisme en pays caladois tend à augmenter à l’approche du troisième jeudi de novembre, il ne faudrait pas réduire le secteur à sa culture du pampre : depuis bientôt trois décennies, Villefranche célèbre aussi en beauté le cinéma francophone....
Jeudi 19 octobre 2023 Hugo Frison succèdera à Gérard Lecointe à la direction du théâtre de la Renaissance en janvier 2024.