État des lieux de la location meublée

Publié Lundi 9 septembre 2024

Me Sophie Josserand / La location meublée obéit à des règles juridiques strictes. Certaines sont communes à la location nue (montant du loyer, état des lieux, obligations et charges, diagnostic technique), mais certaines sont spécifiques.

Un logement meublé est défini par la loi comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement au regard de la vie courante. Ce mobilier, dont la liste est fixée par décret, doit faire l’objet d’un inventaire et d’un état détaillé. Il doit comporter notamment une literie avec couette ou couverture, plaque de cuisson, four ou micro-ondes, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, chaises, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager. Un bail ne peut être qualifié de meublé lorsqu’il ne comporte pas d’inventaire contradictoire des meubles (CA Paris 24/04/2003).

Ce logement doit être décent, à défaut le locataire pourra demander sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail. Des travaux pourront être exigés au loueur. Le diagnostic technique (plomb, performance énergétique et risques technologiques et naturels) doit être annexé au bail.

Autorisation préalable et état des lieux

La mise en location d’un logement par un bailleur peut être soumise à une autorisation préalable. Ce permis de louer est institué sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Un état des lieux à l’entrée comme à la sortie du logement devra être établi afin de permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie. Les honoraires liés à la mise en location sont à la charge exclusive du bailleur.

Durée

La location doit être consentie pour une durée minimale d’un an, laquelle se poursuivra dans les mêmes conditions pour une durée d’un an à défaut de congé. Cette durée minimale peut être réduite :

– Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée étant ramenée à 9 mois sans possibilité de reconduction tacite,

– Lorsque le loueur fait mention d’un événement justifiant de la conclusion d’un bail d’une durée inférieure à un an (retour de l’étranger).

Loyer, dépôt de garantie et charges locatives

En principe, le loyer est fixé librement s’agissant d’une location nouvelle ou en cas de relocation avec changement de locataire.

Toutefois, les dispositions relatives à l’encadrement des loyers dans les zones tendues sont applicables dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Ces zones sont fixées par décret : Annecy, Chambéry, Genève-Annemasse, Grenoble et Lyon sont ainsi concernées. Un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré sont publiés annuellement par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer est alors fixé dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution du loyer peut être engagée si le loyer de départ est supérieur à ce montant majoré.

Si le bail prévoit la révision du loyer, l’augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l’IRL publié par l’Insee trimestriellement.

Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal.

Les charges locatives récupérées par le bailleur, au choix des parties, sont mentionnées dans le contrat, lequel précise le montant et la périodicité du versement : à titre forfaitaire ou par provision donnant lieu à complément ou régularisation ultérieure.

Locataire protégé

Comme pour la location nue, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard du locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et dont le montant des ressources est inférieur au seuil à la notification du congé.

Le bailleur ne souhaitant pas renouveler le contrat à son échéance de douze mois, doit en informer le locataire avec préavis de trois mois délivré par exploit d’huissier, LRAR ou remise en main propre et motiver son refus : le reprendre pour l’occuper lui-même ou un membre de sa famille, le vendre, suite à l’inexécution par le locataire d’une obligation lui incombant.

Le locataire peut résilier quant à lui à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée est réduite à neuf mois.

Bail mobilité

La loi Alur a introduit le bail mobilité, dont les dispositions sont d’ordre public. Ce bail s’adresse aux locataires, qui à la date de prise d’effet du bail, poursuivent une formation professionnelle, des études supérieures, un contrat d’apprentissage, un stage, une mission professionnelle temporaire. Ce bail est d’une durée minimale d’un mois et maximale de dix mois non renouvelable et non reconductible. La conclusion d’un nouveau bail à l’issue de ce délai de dix mois, portant sur le même logement meublé, est un bail de location meublée de douze mois.

Régime fiscal de la location meublée longue durée

Les revenus issus de la location meublée sont assujettis à l’impôt et doivent être déclarés conformément à la législation en vigueur.

Le loueur en meublé dit professionnel (LMP) se distingue du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le LMP concerne le loueur dont les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excédent 23 000 euros sur l’année civile. Ces recettes doivent dépasser les revenus professionnels du foyer fiscal, ces derniers pouvant provenir de traitement et salaires, retraites, de BIC à l’exclusion de ceux issus de la location meublée, de BA et de BNC. Dans le cas où les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 euros ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal, le propriétaire est classé comme LMNP.

Les revenus perçus de la location de logement meublé sont assujettis à l’impôt dans la catégorie des BIC. La décision de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend en grande partie du niveau des dépenses engendrées par l’acquisition et la gestion du bien mis en location meublée. Le régime micro-BIC est généralement plus approprié si les charges déductibles et les amortissements représentent moins de la moitié des revenus locatifs, le régime réel est plus intéressant si ces charges et amortissement représentent plus de 50 % des revenus locatifs.

Zoom sur les cotisations sociales

En fonction du montant des recettes annuelles, les loueurs doivent s’acquitter de cotisations sociales spécifiques.

Pour les recettes annuelles inférieures à 23 000 euros, il n’y a pas de cotisations sociales mais une déclaration obligatoire des loyers perçus dans la déclaration annuelle de revenus.

Pour les recettes annuelles comprises entre 23 000 euros et 77 000 euros, le loueur a deux options : soit il cotise au régime du micro-entrepreneur, soit il cotise au régime du statut de travailleur indépendant.

Pour les recettes annuelles supérieures à 77 000 euros, le loueur cotise au régime du statut de travailleur indépendant.

Location meublée et TVA

Le régime fiscal des locations meublées a subi plusieurs remous en 2023 du fait d’arrêts du Conseil d’État remettant en cause le régime de la TVA appliqué au droit européen, lequel exonère les opérations de locations de biens immeubles et notamment les opérations d’hébergement effectuées dans le cadre hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire, y compris les locations de terrains aménagés : campings, camps de vacances.

Or la loi française soumet de plein droit à la TVA ces locations meublées à usage résidentiel à condition qu’elles soient assorties de trois des quatre prestations énumérées : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception même non personnalisée de la clientèle. L’assujettissement à la TVA ne devrait pas être rempli en cas de location de longue durée à des étudiants ou autres résidents et ne devrait concerner que les gîtes ruraux et chambres d’hôtes.

Rappel enfin que le loueur est redevable de la taxe foncière en tant que propriétaire du bien loué, de la cotisation foncière des entreprises (CFE), de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) au-delà d’un CA HT supérieur à 152, 50 euros.

N’hésitez pas à solliciter votre notaire !