J'achète en copropriété : que paye le vendeur ? que paye l'acquéreur ?

Publié Mardi 17 septembre 2024

Me Antoine Exertier / Dans quelques semaines, vous allez signer votre acte de vente chez le notaire. À cette occasion, en plus du prix, des frais d’acquisition et de garantie, il est d’usage de faire, avec le notaire, des comptes entre vendeur et acquéreur.

Les informations à connaître

En présence d’un bien en copropriété, le vendeur a l’obligation de fournir à ses frais à l’acquéreur un document délivré par le syndic appelé « état daté », qui a pour but de synthétiser toutes les informations relatives aux lots vendus et à la copropriété. Ce document légal permet au notaire de faire les comptes entre vendeur et acquéreur lors de la vente et d’informer les parties sur la situation administrative, juridique, financière et contentieuse au sein de cette copropriété.

Il convient de retenir que le syndic ne procède pas aux comptes entre vendeur et acquéreur. Il réclame uniquement le solde des sommes dues par le vendeur afin de pouvoir délivrer un quitus de son compte copropriétaire, tel que prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. Indépendamment de la réalisation ou non de la vente des lots, ce document précise également les sommes qui seront dues à l’avenir par le propriétaire des lots dans le cadre du fonctionnement normal de la copropriété.

Suite à la réalisation de la vente, le notaire solde le compte du vendeur auprès du syndic par prélèvement sur le prix de vente conformément à la loi, et informe ce dernier du nouveau copropriétaire. Après la signature de la vente, l’acquéreur n’aura ainsi pas à payer des sommes qui initialement étaient dues par le vendeur auprès du syndic, sauf convention particulière.

Quels comptes fait-on en matière de copropriété ?

Parce que la loi n’est pas toujours équitable sur ce sujet, votre acte de vente et son avant-contrat contiennent en général une convention entre vendeur et acquéreur au sujet des comptes de la copropriété.

Cette convention issue de la pratique a pour objectif de prévoir entre les parties un règlement équitable des sommes engagées ou à engager dans le cadre de la copropriété. À noter que cette convention peut varier entre les professionnels du droit selon les départements et les régions. La convention porte sur les trois éléments de dépenses essentielles en copropriété : les frais de fonctionnement, les épargnes et les travaux.

Pour les frais de fonctionnement : au jour le jour

On parle communément de charges de copropriété, mais juridiquement de charges courantes du budget prévisionnel. Elles recouvrent essentiellement les frais de nettoyage, d’assurance, d’électricité, d’équipements en commun et de gestion administrative. Mais elles peuvent inclure également le chauffage collectif, la consommation d’eau et d’une manière générale toutes dépenses mises en commun.

Lors de chaque exercice comptable, l’assemblée générale des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour la copropriété lui permettant de couvrir ses frais de fonctionnement. Elle vote également la périodicité des appels de fonds (annuels, semestriels ou trimestriels) à réaliser auprès de chaque copropriétaire pour couvrir ce budget. À l’assemblée générale suivante, il est alors procédé à l’approbation des comptes définitifs de cet exercice écoulé.

Dans le cadre de la vente, la convention organise la répartition entre vendeur et acquéreur de ces frais de fonctionnement.

Ainsi pour respecter l’équité, il est prévu un remboursement par l’acquéreur au vendeur de l’appel de fonds en cours, au jour de la vente au prorata temporis.

Il y est également précisé qu’au moment de l’approbation des comptes de l’exercice au cours duquel la vente est intervenue, toute restitution ou tout complément demandé par le syndic pour couvrir le budget réellement dépensé fera le profit ou la perte de l’acquéreur. En d’autres termes, il ne sera pas procédé, ultérieurement à la vente, à un recalcul du montant remboursé par l’acquéreur au vendeur.

Pour les épargnes : l’acquéreur prend la suite

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider la mise en place d’une « épargne » pour la copropriété, appelée à chaque copropriétaire à proportion de ses droits, en vue de financer de futures dépenses non encore décidées et votées.

Il convient de distinguer deux types d’épargnes : le fonds de réserve et le fonds de travaux.

Le fonds de réserve, appelé aussi fonds de roulement, permet d’assurer le financement des dépenses imprévues de la copropriété. On y abonde chaque année au moyen du reliquat des charges de copropriété pouvant exister entre le budget prévisionnel appelé et celui réellement dépensé. Ce solde permet de financer de petits travaux ne nécessitant pas de vote en assemblée générale de copropriété.

Le fonds de travaux a été créé en 2014 dans le cadre de la loi Alur. Il constitue une réserve financière pour la copropriété et est versé sur un compte spécifique de la copropriété. Il permet de financer des travaux. Contrairement au fonds de réserve, la décision de sa mise en place, de sa périodicité, et de son utilisation dépend d’un vote en assemblée générale de copropriété.

La loi prévoit que ces épargnes restent attachées aux lots de copropriété. Ainsi, à la suite de la vente effective, lors du changement de propriétaire effectué par le syndic, ces sommes sont simplement mises au nom de l’acquéreur.

Là aussi dans un souci d’équité, la convention prévoit un remboursement par l’acquéreur au vendeur des sommes épargnées existantes au jour de la vente. Parfois, c’est le syndic lui-même qui en fait la demande.

Pour les travaux : celui qui vote les paye

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider des travaux à réaliser pour la copropriété, en votant le budget et les modalités d’appel de fonds spécifiques, notamment avec un échéancier.

La convention prévoit le principe équitable du « qui vote paye ». Ainsi les travaux, dont le coût a été voté en assemblée générale, demeureront à la charge effective du vendeur ou de l’acquéreur qui a été en mesure de voter à cette assemblée.

Sauf accords différents entre les parties dans l’acte, il convient d’en tirer trois conséquences :

– Les travaux votés avant la signature de l’avant-contrat demeureront à la charge du vendeur.

– Les travaux votés après la vente demeureront à la charge de l’acquéreur.

– Enfin, si, entre l’avant-contrat et la vente, une assemblée est convoquée par le syndic, il est convenu que si le vendeur transmet à l’acquéreur la convocation et le pouvoir à son profit pour prendre part au vote, qu’il s’y rende ou non, alors les travaux votés demeureront à la charge de l’acquéreur. À défaut de transmission de ces documents, les travaux votés demeureront à la charge du vendeur.

Et pour la taxe foncière, comment fait-on ?

En dehors des remboursements portant sur la copropriété, une convention dans l’acte de vente prévoit usuellement le remboursement par l’acquéreur au vendeur, au titre de l’année en cours, du prorata temporis de la taxe foncière établie sur le dernier avis connu. Ce compte prévoit également la taxe d’ordure ménagère.

Si lors de la vente, l’avis de taxe foncière de l’année en cours n’est pas encore connu, le remboursement s’effectue au moyen de celui de l’année antérieure. Là aussi, la convention prévoit habituellement un remboursement définitif, de sorte qu’aucun recalcul ne sera fait ultérieurement lors de l’émission de l’avis de l’année de la vente.

Le compte récapitulatif est préparé par le notaire

D’une manière générale, après réception des éléments du syndic à jour, il est établi par le notaire, lors de la signature de l’acte de vente, un compte récapitulatif appliquant ces conventions. Il est procédé à une compensation de sommes, entre celles dues par l’acquéreur et celles éventuellement dues par le vendeur, ce qui aboutit à une somme unique à régler. Ce compte est alors approuvé par chacune des parties lors de la signature de l’acte et il est procédé à son règlement le jour de la signature de l’acte.

N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire afin d’anticiper au mieux le montant concerné.